Comment faire une procédure d’expulsion de locataire ?

La vie d’un contrat de bail n’est jamais sans embûche puisque certains locataires, faisant preuve de mauvaise foi, créent des problèmes. Dégradation du logement, troubles du voisinage (odeur, comportement, tapage nocturne et autres), non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance habitation et loyers impayés sont les plus récurrents. Un accord amiable est la meilleure option afin de pallier les complications. Néanmoins, si aucune convention n’a pu être établie, le propriétaire ne doit pas traîner pour entamer les démarches d’expulsion. Procédure judiciaire lourde gérée dans le cadre d’un contentieux, cette dernière doit respecter les étapes légales de sa mise en œuvre pour faire valoir le droit du bailleur.

Les premières voies de recours

Avant d’arriver à l’expulsion de locataire, certaines démarches doivent être effectuées par le propriétaire afin d’agir dans la légalité. Dans la majorité des cas, la cause principale des litiges entre les deux parties est le non-paiement des loyers par les occupants. Normalement, le bailleur doit d’abord exiger l’acquittement des sommes dues en engageant un huissier qui va établir un commandement de payer. Un délai de 2 mois est offert au locataire pour régler ses impayés.
Le manquement au paiement donne droit au propriétaire de saisir la clause résolutoire qui est présente dans la plupart des contrats de bail. Sa mise en œuvre lui permet de procéder à la résiliation et de porter l’affaire devant le tribunal Judiciaire. À ce stade commence le début des démarches visant à l’expulsion du locataire. La saisine du tribunal Judiciaire représente également le recours valable lorsque le motif est autre que les loyers impayés.
Les litiges locatifs sont de la compétence du tribunal Judiciaire, ainsi le propriétaire agit en bonne et due forme en le saisissant pour statuer sur son affaire. Cependant, une déclaration au greffe peut suffire lorsque la somme due est inférieure à 5 000 euros. Dans le cas contraire, l’assignation au tribunal est de mise. Cette dernière doit être faite par un huissier de justice qui va la remettre, en main propre, au concerné. Une copie de l’assignation est à envoyer par celui-ci, à la Préfecture du domicile du défendeur.
À l’issue de l’audience, si l’expulsion est prononcée, la procédure se poursuit.

La mise en œuvre de l’expulsion

Seul un huissier de justice est habilité à agir dans l’exécution d’une décision d’expulsion. Ce dernier va le signifier au locataire qui doit quitter les lieux. Il dispose d’un délai ferme de 30 jours pour faire appel. Après de délai, si aucun appel n’a été fait, alors que le locataire occupe toujours le logement, l’huissier doit procéder au Commandement de quitter les lieux.
Cet acte d’huissier a pour objet d’ordonner le locataire de libérer la maison ou l’appartement, suivant la décision d’expulsion du tribunal Judiciaire. Un délai de deux mois lui est accordé pour qu’il déménage. L’huissier de justice ne doit pas oublier de notifier ce Commandement de quitter les lieux à la Préfecture, notamment lorsque le logement est occupé en tant que résidence principale.

L’expulsion proprement dite

À l’échéance du délai de 2 mois, l’huissier de justice doit veiller à ce que les occupants libèrent le logement. Sa venue à l’improviste est légale, du moment qu’il se présente à l’adresse pendant les jours ouvrables, à partir de 6 heures du matin jusqu’à 21 heures du soir.

• Un procès-verbal est rédigé par cet homme de loi, contenant la liste des meubles, lorsque les occupants ne s’opposent pas à quitter les lieux.
• Dans le cas où le locataire est absent, l’huissier de justice est en droit d’entrer dans le domicile lorsqu’il est accompagné d’un serrurier et d’un agent de police. Un procès-verbal d’expulsion est établi et une affiche mentionnant l’interdiction de pénétrer à l’intérieur du logement est apposée sur la porte.
• La résistance du locataire, en n’ouvrant pas la porte ou en agissant autrement, permet à l’huissier de justice de faire intervenir les autorités. Ce dernier va dresser un procès-verbal relatant les faits et précisant son échec à cause de la protestation des occupants.

Les biens qui n’ont pas été emportés doivent être inventoriés. Les occupants doivent les récupérer dans un délai de 2 mois. Les biens non retirés sont mis sous scellés et gardés par l’huissier pour une durée de deux ans, ou font l’objet d’une vente aux enchères publiques. Tous ces détails, comme le lieu d’entreposage et l’accès, sont indiqués dans le procès-verbal.

Quelques remarques importantes

Le propriétaire doit obligatoirement engager un huissier pour mettre en exécution la procédure d’expulsion. En aucun cas, il ne peut agir par lui-même au risque d’enfreindre la loi et de se voir sanctionner par une amende de 30 000 euros et d’un emprisonnement de 3 ans, pareillement pour l’accès au logement. Le propriétaire ne peut pénétrer à l’intérieur qu’une fois, les travaux de l’huissier terminés.
La trêve hivernale, qui va généralement du 1er novembre au 31 mars, est une période pendant laquelle les expulsions sont interdites. Particulièrement pour l’année 2020, la date de la fin de cette trêve a été reportée au 10 juillet à cause de la pandémie du covid-19. Toutefois, en cas de procédure d’urgence, l’ordre d’expulser les occupants peut émaner du juge du tribunal en référé. Dans ce cas de figure, le locataire peut rester jusqu’à la fin de la trêve puisque l’expulsion a lieu à ce moment précis.
Les départements d’outre-mer subissent souvent les aléas du climat, notamment pendant la période cyclonale. Une trêve cyclonique existe dans ces localités. Les dates du début et de fin dépendent de chaque département. Les propriétaires qui ont des litiges avec leurs locataires et qui prévoient de les renvoyer doivent s’informer auprès de leur préfecture afin de prendre connaissance de ces périodes. L’expulsion locative, comme précédemment pour le cas de la trêve hivernale, ne peut pas avoir lieu pendant ce laps de temps.

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