En cas de défaut de paiement d’un ou plusieurs mois de loyer, le locataire peut recevoir une condamnation à payer sa dette. Au pire des cas, le contrat de bail peut faire l’objet d’une résiliation, ce qui entraînera l’expulsion du locataire. Lorsque le contrat de bail comporte une clause résolutoire, le processus d’impayé démarre le jour de l’envoi d’un commandement de payer au locataire. Que faut-il savoir de cette procédure ? Combien de temps dispose le locataire pour s’exécuter ?
Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?
Délivré par un huissier de justice, cet acte est une notification adressée au locataire afin de l’exhorter à régler les loyers impayés. Cet acte présente le bilan exhaustif de tous les mois de loyer impayés. Dès réception, le locataire a l’obligation de régler la dette dans un délai de 2 mois. En cas de non-respect de ce délai, le propriétaire peut enclencher une procédure judiciaire visant à faire expulser ce mauvais payeur. Généralement, le propriétaire bailleur engage d’abord une procédure de résolution à l’amiable en proposant une remise de dette partielle ou un échelonnement des paiements. Cette démarche permet d’économiser les coûts d’une procédure longue et de gagner du temps. Si les deux parties s’entendent, il n’y a plus aucune raison d’enclencher le processus de commandement de payer. Dans le cas contraire, l’huissier peut être saisi pour obliger le locataire à payer sa dette locative.
Propriétaire : quand faut-il démarrer la procédure ?
Le propriétaire bailleur a l’obligation de commencer par l’envoi d’une ou plusieurs lettres de relance de son locataire. Ensuite, il peut proposer un plan d’apurement de la dette locative à l’amiable. Dans certains cas, le propriétaire a l’obligation de notifier les impayés à la CAF ou à la CDAPL (commission départementale des aides publiques au logement). C’est le cas des locataires qui perçoivent des aides publiques sur leur compte bancaire. Après ces différentes propositions infructueuses, le propriétaire peut demander l’assistance juridique d’un huissier. Ce dernier aura pour rôle d’écouter le propriétaire et d’établir l’acte. Parce qu’il s’agit d’un acte prescrit par la loi (article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution et article 24 de la loi n° 89-462, voté le 6 juillet 1989), en cas de l’adoption d’une clause résolutoire, son coût est supporté par le locataire. Le contenu de cet acte est clairement décrit dans l’article 24 de la loi n° 89-462, voté le 6 juillet 1989, ainsi que dans l’article 137 de la loi ELAN n° 2018-1021, votée en novembre 2018. Ces différentes lois stipulent que cet acte doit préciser le décompte de la dette, une période minimum de 2 mois, la possibilité de faire recourt au FSL (fonds de solidarité pour le logement), la possibilité d’obtenir un délai de grâce de la part du juge et un avertissement précisant la possibilité d’enclencher une procédure judiciaire conduisant à l’expulsion et à la résiliation du contrat de bail. Il faut également noter que depuis janvier 2015, le propriétaire doit notifier la situation à la Ccapex (commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives).
Locataire : comment faut-il réagir dès réception de cet acte ?
Lorsque le locataire reçoit cet acte, la loi l’oblige à y réagir dans un délai de 2 mois. Cet acte doit donc pris très au sérieux, surtout lorsque sa délivrance est précédée des démarches de résolution à l’amiable de la situation. S’il ne conteste pas la somme totale, il a l’obligation de rembourser la totalité de la dette ainsi que les frais de la procédure avant la fin des deux mois. Dès que c’est fait, la procédure prendra fin et le bail se poursuivra. Cependant, il peut arriver que le locataire ne soit pas en mesure de payer la totalité du montant dû. Dans ce cas, il peut négocier avec le propriétaire afin de bénéficier d’un étalement de la dette. Si les deux parties s’entendent, l’acte sera officiellement formalisé par écrit. Lorsque le locataire conteste la somme, il peut saisir le tribunal pour la résolution du litige.
Quels sont les effets de cette procédure ?
En cas de difficultés à payer la dette, le locataire peut demander une aide financière auprès du FSl (fonds de solidarité logement). D’un autre côté, il peut aussi saisir le juge afin de demander un délai supplémentaire pour s’acquitter de la dette. En fonction de la situation, le juge accorde généralement un délai maximum de 3 ans. Par ailleurs, le silence du locataire est considéré comme un refus de paiement de la dette. Dans ce cas, la loi donne le droit au bailleur d’assigner le locataire auprès du tribunal afin d’obtenir la résiliation du contrat de location ou l’expulsion du locataire. En cas de refus de quitter le local, le bailleur peut demander à son huissier de justice d’exercer la force pour expulser le locataire.
